Đòn bẩy tài chính xuất hiện và trở thành một “cơn sốt” mang đến những khoản lợi nhuận tiềm năng trong đầu bất động sản. Đây được xem là phương án khả thi, cho phép nhà đầu tư “xoay” dòng tiền, tối ưu hóa nguồn vốn đầu tư. Tuy nhiên, với một thị trường BĐS đầy biến động, đòn bẩy tài chính có thể xem là “miếng bánh” ngon nhưng rất khó nuốt.
Nội dung bài viết
Đôi nét về đòn bẩy tài chính
Đòn bẩy tài chính là gì?
Đòn bẩy tài chính có thể hiểu là việc sử dụng một nguồn vốn vay trung gian để đầu tư thay vì sử dụng hoàn toàn vốn tự có của nhà đầu tư. Cách thực hiện này nhằm mục đích đẩy mạnh tỷ suất lợi nhuận tăng cao so với mức vốn của chủ sở hữu hoặc thu nhập trên một cổ phần thường để đem lại lợi nhuận cho mình.
Bên cạnh đó, việc sử dụng chính sách bán hàng ưu đãi (có điều kiện hoặc không điều kiện) của chủ đầu tư cũng được xem là đòn bẩy tài chính
Mục đích sử dụng đòn bẩy trong đầu tư BĐS
Hiện nay, việc sử dụng đòn bẩy tài chính vô cùng phổ biến, được rất nhiều nhà đầu tư bất động sản áp dụng và thành công. Tuy nhiên, không phải bất cứ dự án sử dụng đòn bẩy tài chính nào cũng thành công. Nếu nhà đầu tư biết cách áp dụng sẽ thu về lợi nhuận, ngược lại, nếu áp dụng sai thì hậu quả để lại vô cùng nghiêm trọng.
Điểm mấu chốt của phương pháp này nằm ở sự tính toán hợp lý trong từng giai đoạn đầu tư, lựa chọn khoản vay đúng đắn để sử dụng đòn bẩy tài chính thu về nguồn lợi lớn.
Ví dụ: Một khách hàng A đầu tư mua một căn hộ chung cư sắp hoàn thiện tại Quận 7 với giá ưu đãi 1.8 tỷ đồng và chỉ trả trước 20% (khoảng 360 triệu đồng). Với chính sách cho vay từ ngân hàng, anh A có thể vay trả góp khoản tiền này dễ dàng. Trong thời gian căn bước bước vào giai đoạn hoàn thiện, anh A sẽ rao bán lại căn hộ với mức giá 2.5 tỷ khi nhà hoàn thiện. Khi bán được nhà, anh A thu được khoản vay 400 triệu và các chi phí khác, bỏ túi dễ dàng từ 200 – 250 triệu đồng.
Đánh giá ưu và nhược điểm khi sử dụng đòn bẩy tài chính
Ưu điểm
Giảm nguồn vốn có sẵn của nhà đầu tư
Các nhà đầu tư thường e ngại, phân vân trong việc chi một lượng vốn lớn để đầu tư vào các dự án BĐS có giá trị tài chính cao. Đối với trường hợp này, phương án khả thi và dễ thực hiện nhất mà cacs nhà đầu tư không nên bỏ lỡ là dùng đòn bẩy tài chính để giảm chi phí và tối ưu việc linh động vốn vay trả góp. Đặc biệt, ở những khoản vay lớn, nhà đầu tư có thể chia nhỏ chúng thành từng khoản trả góp định kỳ giúp kéo dài thời gian toán, giảm bớt gánh nặng về tài chính.
Song song đó, nhà đầu tư nên tận dụng ưu điểm này bằng cách sử dụng đòn bẩy tài chính để xoay vòng vốn cho những phương án đầu tư tiềm năng khác, thúc đẩy lợi nhuận gia tăng. Từ đó, nhà đầu tư có thể phần nào rủi ro thanh khoản xuống mức thấp nhất khi có đủ thời gian sắp xếp tài chính.
Chủ động kiểm soát dòng tiền khi đầu tư
Thị trường bất động sản luôn luôn biến động và không bao giờ là dễ đoán đối với các nhà đầu tư. Chính vì vậy, hướng đi thông minh, hạn chế rủi ro khi thị trường có biến mà một số nhà đầu tư có tầm nhìn lựa chọn là đón đầu thời cơ xoay vốn.
Đó cũng là lý do phương pháp sử dụng đòn bẩy tài chính thu hút nhiều người sử dụng bởi tính khả thi và nhanh chóng, đáp ứng nhu cầu khi không đủ tài chính. Bên cạnh đó, một số ngân hàng còn đưa ra mức lãi suất ưu đãi có kỳ hạn phù hợp với nhà đầu tư khi họ có các khoản vay trả góp tại ngân hàng, cho phép người mua nhà vay từ 60-80% giá trị BĐS một cách nhanh chóng, giải ngân trong vài ngày. Thông qua cách sử dụng những ưu đãi khoản vay này, nhà đầu tư có cơ hội sở hữu những dự án BĐS giá trị cao. tiềm năng trong tương lai.
Tối đa hiệu quả lợi nhuận trên nguồn vốn
Trong bất động sản, các nhà đầu tư sử dụng vay vốn đầu tư để hạn chế nguồn tiền ròng của mình. Đối với những phân khúc BĐS cho thuê như nhà phố. phòng trọ, bên cạnh một dòng tiền nhận được đều đặn từ khách thuê thì tính rủi ro về thanh khoản sẽ được chuyển sang người thuê nhà.
Về cơ bản, khi bạn sử dụng khoản vay trả góp để cho thuê cũng tương tự như việc mua một tài sản giá trị mà không cần đến một đồng vốn nào. Điều này được xem là cách nhà đầu tư tối ưu nguồn tài chính của bản thân an toàn.
Nhược điểm
Chi phí lãi vay vượt quá lợi nhuận thu được
Sử dụng đòn bẩy tài chính mà không tìm hiểu và lựa chọn đúng khoản vay, nhà đầu tư có thể phải đối mặt với những rủi ro cực kỳ cao. Việc lựa chọn nguồn vay tài chính trong kinh doanh quyết định đến 50% sự thành công của thương vụ. Vì mức lãi suất cho vay vốn mua bán nhà đất tại các ngân hàng đưa ra rất cao, khoảng 7-11%. Do đó, việc thiếu hiểu biết và không tận dụng đúng nguồn vay có thể khiến cho lợi nhuận của bạn giảm đi đáng để trong khi chi phí lãi vay ngày một chất chồng.
Tỷ lệ bất hợp lý giữa vốn vay và vốn tự có
Một số trường hợp nhà đầu tư tính toán sai lệch về các khoản đầu tư khiến cho việc mua bán gặp trở ngại. Đặc biệt, những nhà đầu tư không có nguồn vốn ổn định sẽ càng dễ rơi vào ngõ cụt dẫn đến tình trạng mất trắng, chấm dứt kinh doanh và ôm chồng chất một số nợ.
Do đó, việc sử dụng đòn bẩy tài chính có thể xem là “con dao hai lưỡi”, đòi hỏi nhà đầu tư phải “đánh nhanh thắng nhanh”. Chỉ cần bạn sai lệch một chút trong tính toán có thể khiến cho dự án rơi vào ngưng đọng vốn và lãi suất.
Biến động thị trường khiến cho thanh khoản các sản phẩm kém
Dù chiến lược kinh doanh của nhà đầu tư có thông minh đến đâu, khả năng sinh lời tốt ra sao thì đòn bẩy tài chính vẫn phụ thuộc rất nhiều vào thị trường. Chỉ cần thị trường BĐS có biến động thì giá cả đầu tư BĐS lập tức bị thay đổi lên xuống thất thường.
Ví dụ như nếu thị trường xuống dốc hoặc rơi vào trạng thái đóng băng thì phương pháp đòn bẩy sẽ bị phản tác dụng. Và người thiệt hại lớn nhất không ai khác chính là những nhà đầu tư. Vì vậy, nhà đầu tư nên cân nhắc và tìm hiểu thật kỹ trước khi quyết định sử dụng đòn bẩy trong đầu tư bất động sản làm giàu. Đừng vì những lợi nhuận trước mắt làm lu mờ đi mọi cảnh giác rủi ro từ thị trường.
Bạn thấy đấy, sử dụng đòn bẩy tài chính trong đầu tư bất động sản nhằm kiếm lợi nhuận là một hình thức mới mẻ và vô cùng táo bạo, rủi ro cao. Thông qua phương pháp này, thị trường BĐS có thể chào đón những “ông trùm” BĐS mới, mặc khác, đòn bẩy cũng có thể đưa tình hình kinh doanh lao đao, khó kiểm soát. Hy vọng qua bài viết này, bạn đã phần nào hiểu sâu hơn về đòn bẩy tài chính, từ đó cân nhắc kỹ trước khi quyết định xuống tiền đầu tư.
FAQs về đòn bẩy tài chính
Cần lưu ý gì khi tham gia vào đòn bẩy tài chính?
- Nên có sự cân bằng nguồn vốn sở hữu và vốn vay ngân hàng.
- Tìm hiểu và chọn khoản vay phù hợp, minh bạch từ các công ty tài chính, ngân hàng uy tín.
- Số tiền vay không nên vượt quá 50% giá trị BĐS.
Nhà đầu tư nên thực hiện vay vốn ở đâu?
Để tránh những thành phần lừa đảo, trực lợi, nhà đầu tư nên tìm đến công ty tài chính hoặc ngân hàng uy tín, thông tin minh bạch và có kinh nghiệm lâu năm trong nghề để vay vốn.
Sử dụng đòn bẩy tài chính có chắc chắn thành công không?
Rất khó để khẳng định yếu tố thành công từ việc ứng dụng đòn bẩy tài chính vào kinh doanh bất động sản. Bởi lẽ, thị trường BĐS luôn biến đổi không ngừng mà đòn bẩy lại phụ thuộc phần lớn vào thị trường. Do đó, nếu nhà đầu tư không tìm hiểu kĩ, áp dụng sai cách có thể dẫn đến những thiệt hại nặng nề.
